| 案情简介：
2007年1月，上海某房地产公司与上海张先生签订《商品房预售合同》，约定张先生向房地产公司购买上海市区某大厦两层单元的物业，建筑面积共300平方米，每平方米售价人民币4000元，2007年11月30日前交付使用。张先生在合同中要求改变原图纸设计，将两单元物业作特殊改建，改建费15万元由其支付。合同签订后，张先生如约支付了10万元定金，房地产公司遂按照合同对房产进行了改建。但张先生未按照合同约定支付房价款和改建费，并表示放弃购买其所订购的房产。双方协商无法达成协议。2008年1月，房地产公司以张先生不按照合同履行义务为由向人民法院提起诉讼，请求法院判令张先生支付购房价款及赔偿违约损失。张先生答辩称：依据《城市商品房预售管理办法》，商品房预售合同须经房地产主管部门登记备案才能生效，而本案讼争合同并未履行此法定手续，故讼争合同尚未发生法律效力，我方有权放弃购买，房地产公司应返还10万元定金。
2008年2月，经法院调解双方达成调解协议：房地产公司同意张先生退订；张先生已支付的定金10万元归房地产公司所有，并另向房地产公司支付讼争物业改建费15万元。
律师点评：
1、预售合同效力。《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”但该《管理办法》并无“未经登记备案的预售合同无效”之规定。《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案原告房地产公司已取得《商品房预售许可证》，其与被告签订的预售合同内容并无违反法律及行政法规的强制性规定。因此，按照讼争合同中的生效条款，合同自签字之日起生效。登记备案手续不是合同生效要件。
2、定金罚则。定金，是合同当事人约定一方在合同订立时或在合同履行前预先给付对方一定数量的金钱，以保障合同债权实现的一种担保方式。定金罚则，是指给付定金的一方不履行合同义务时失去定金，接受定金的一方不履行合同义务时，双倍返还定金。《民法通则》第八十九条第三款规定：“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当折抵价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”《担保法》第八十九条及《合同法》第一百一十五条也有如此规定。本案中，讼争合同已发生法律效力，因被告张先生违约，其无权主张收回定金。
3、15万元改建费用的承担。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告房地产公司按照合同对讼争房产进行改建，改建费用15万元应由被告张先生承担。张先生违约，依法应赔偿房地产公司此项损失。
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